📚 2025년 양도세 완전 정복
양도소득세는 '전략'입니다. 1세대 1주택 비과세(12억원)와 일시적 2주택 특례를 활용하면 수억 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고, 다음 요건을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. (12억 초과분만 과세)
-
보유 기간 2년 이상
취득일로부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. -
거주 기간 2년 이상 (필수 체크!)
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(당시 기준)에 있는 주택을 취득했다면 2년 실거주가 필수입니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 특례
이사, 혼인, 상속 등으로 2주택이 된 경우, 기간 내에 종전 주택을 처분하면 1주택자로 간주하여 비과세 혜택을 줍니다.
| 유형 | 처분 기한 | 조건 |
|---|---|---|
| 이사 (갈아타기) |
신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 처분 |
종전주택 취득 후 1년 이상 지나고 신규주택 취득 시 |
| 혼인 | 혼인신고일로부터 5년 이내 |
부부 중 먼저 파는 주택 비과세 (2년 보유 등 요건 충족 시) |
| 상속 | 기한 없음 | 일반주택(원래 내 집) 먼저 팔 때 비과세 (상속주택 먼저 팔면 과세) |
장기보유특별공제 (최대 80%)
3년 이상 보유 시 양도차익의 일정 비율을 공제해줍니다. 1세대 1주택자는 거주 기간에 따라 공제율이 크게 달라집니다.
🏠 1세대 1주택자 (최대 80%)
보유기간(4%) + 거주기간(4%) 합산
- 3년 보유/거주: 24% 공제
- 5년 보유/거주: 40% 공제
- 10년 보유/거주: 80% 공제 (최대)
* 2년 미만 거주 시 일반 공제율(최대 30%) 적용
🏢 다주택자/토지 등 (최대 30%)
보유기간 연 2% 적용
- 3년 보유: 6% 공제
- 10년 보유: 20% 공제
- 15년 이상: 30% 공제 (최대)
2025년 양도소득세율 (2년 이상 보유)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 | 40~45% | 누진공제 증가 |
📉 단기 보유 세율 (투기 억제)
• 1년 미만: 70%
• 1년 ~ 2년: 60%
📉 양도세 간편 계산기
양도차익과 보유기간을 고려하여 예상 세액을
계산해드립니다.
(기본공제 250만원 적용 / 1주택 장특공은 약식 반영)